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뉴타운 ‘투기 억제’ 성공했나，용적률 상향등 호재에도 잠잠 |
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2006/04/22 |
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439 |
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관리자 |
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‘뉴타운, 투기열풍 없이 개발 탄력 받나.’
서울 뉴타운 등 재개발이 부동산시장을 자극하지 않고 차분히 진행될 전망이어서 관심이 쏠리고 있다. 광역 재개발을 활성화하기 위한 도시재정비촉진특별법이 지난 8일 국회를 통과했지만 시장은 조용한 분위기를 유지하고 있기 때문이다.
이에 전문가들은 ‘투기는 막고 개발은 촉진하겠다’는 정부의 계획이 제대로 먹히고 있다며 후한 점수를 주고 있다. 강남 수요를 대체하고 무주택자들에게 대규모로 주택을 공급해 주거안정을 꾀하겠다는 뉴타운이 별탈 없이 본궤도에 오를 것이라는 전망이다. 물론 기반시설에 대한 재원을 어떻게 조달할 것인가는 여전히 큰 문제로 남아있다.
■가수요 빠지고 실수요만 남는다
용적률 상향(50%), 중대형평형 공급 확대(40%), 인·허가 절차 간소화 등을 뼈대로 한 특별법은 재개발사업에 탄력을 줄 만한 내용들이다. 정부 관계자의 말 한마디에 요동치는 재건축 단지라면 가격이 폭등할 만한 재료다.
이러한 호재에도 시장은 별 움직임이 없다.
내년 착공에 들어갈 노량진 뉴타운 지분을 거래하는 하나부동산 관계자는 “광역개발법 확정에도 8·31 이후 보였던 관망세가 지속되고 있다”고 분위기를 전했다. 그는 이어 “10평 내외 지분가가 평당 1800만∼2000만원선으로 약보합세를 띠고 있다. 간혹 평당 200만원 빠진 급매물도 나온다”고 덧붙였다.
정부가 8·31 대책에 포함시킨 안정책이 효력을 발휘하면서 시장에서는 이미 가수요가 대거 빠졌다는 분석이다.
유엔알 박상언 사장은 “입주권 주택 간주, 토지거래허가구역 지정, 2주택자 양도세 중과 등 규제책으로 지난 9월부터 물건이 나오고 있다”며 “집을 한채 보유하면서 투자 목적으로 재개발 지분을 매입했던 기존의 투자형태가 어려워졌다”고 설명했다.
재개발닷컴 민병우 부장은 “2주택자 양도세 중과가 가수요 제거에 가장 큰 역할을 하고 있다”며 “정부가 개발호재에 따른 시세차익 실현이 어렵도록 제도적 장치를 미리 써놓아 시장에서 선방했다”고 전했다.
■재원조달이 가장 큰 과제
현재 특별법에는 재원조달에 대해서는 ‘특별한’ 것이 없다. 기반시설 건설비용에 대해 국고 지원을 의무화하지 않았기 때문이다.
삼성증권 김재언 과장은 “광역개발에 대한 제도적 걸림돌이 해소돼 큰 어려움이 없을 것”이라며 “하지만 남아있는 재원문제가 향후 사업 진척을 결정할 것”이라고 전망했다.
스피드뱅크 김은경 팀장은 “용적률 등 인센티브로 사업성은 많이 좋아졌지만 실질적인 재원 지원이 없어 아쉽다”며 “또 조합간 이해관계 조율 등 광역개발을 위해 풀어야 할 과제가 만만찮다”고 밝혔다.
하지만 일각에서는 내년 지자체 선거를 앞두고 해당 지자체에서는 재개발 재원 조달이 이슈로 등장해 해결방안이 도출될 수 있다는 전망도 나오고 있다.
박사장은 “내년 5월 선거가 예정돼 있는 등 정치적 요인이 작용하면 광역 재개발 환경은 더욱 좋아질 가능성이 높다”며 “그럴 경우 실수요자 중심으로 매입에 나서 내년 상반기부터 재개발 지분값이 반등할 가능성도 있다”고 내다봤다.
/ steel@fnnews.com 정영철기자 |
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